在增量時代向存量時代轉變的當下，如何發掘存量資產的價值成了擺在房企面前的新課題。

在日前舉行的2020復旦不動產金融高峰研討會上，上海錦和商業經營管理股份有限公司董事長郁敏珺多次強調了資產運營能力在存量時代中的重要性。在郁敏珺看來，房企對不動產的運營能力是資產價值的決定性因素，“原先國內并不關注資產的運營能力，現在開始逐漸回歸到資產管理的本質，即你的價值不是因為你的成本和地段，而是你能產生多大的租金回報。能否實現足夠的回報率才是對商業物業運營能力的真正考驗，也給了具備市場競爭力的資管公司充分的機遇。”

而回歸物業運營能力本身，也是商業、物業等板塊被分拆上市之后保持生存與發展的關鍵。錦和商業(603682.SH)作為“城市更新第一股”于今年4月上市時漲幅高達43.99%，但進入下半年后卻震蕩走低，并在11月份刷新最低位，前三季度凈利潤也同比減少了10%。越來越龐大的物業股分拆上市隊伍也在強勢上漲之后整體進入下行趨勢，中海物業(02669.HK)、佳兆業美好(02168.HK)、碧桂園服務(06098.HK)、保利物業(06049.HK)等物業股均在8月之后一路走低，最近剛剛上市的融創服務(01516.HK)和金科服務(09666.HK)在首日上漲后即進入震蕩下行。

在物業股大比例下跌的趨勢下，輕資產資管“獨立行走”的能力被打上了問號。“分拆上市潮興起后，大家突然覺得輕資產的估值都很高，大約是重資產的10倍，但一定程度上都依靠著大股東的支持。雖然物業本身具備長期穩定的收益，但能否實現大幅增長仍然存疑，分拆之后作為一個獨立實體存在并發展，對物管公司來說依舊任重道遠。”郁敏珺談道。

除了“脫離母體”的風險外，不動產管理還需要應對疫情引發的環境變化，首當其中的是商業地產。羅森(中國)投資有限公司董事兼副總裁張晟表示，疫情防控常態化以后，一二線城市的來店客人數出現明顯下滑，且商業利潤在內循環的環境下越來越薄，導致商戶在選擇合作對象時仍秉持著謹慎態度。“我們還是會重點看租金價格是否合理，并且更加看重具備低價高頻特性的商業環境，高價低頻的商業對物業管理來說存在一定風險。”此外，張晟認為，因疫情而興起的居家辦公趨勢也會影響辦公物業的管理與運營方式。

在外部考驗面前，資產與運營團隊的統一是一種主要的應對策略。九百集團、錦和商業均表示，將資產與運營相結合能夠最大程度地發揮不動產的價值。郁敏珺表示，“自己的團隊最能夠貼近市場并作出快速反應，把所有的核心競爭力把握在自己手上。”張晟進一步認為，外包團隊可能會在招商環境產生較為嚴重的同質化問題。

對于參與政府規劃拿地較多的中海地產(00688.HK)而言，這一統一性客觀上提升了其差異化運營的能力。“由于我們在拿地時承載的政府規劃產業較為多元，促使我們把大量產業板塊導入進自有生態鏈中，鍛煉了多業態的操盤和整合能力。”中海地產商業管理公司總經理陸鳳存表示，“基于這一能力，面對供應過剩、同質化嚴重但結構性不足的商業地產環境，差異化的運營能力能夠保證我們的經營效率。”

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