城市大，居不易。

對于每一個剛需來講，房價的任何變動總是牽扯著最敏感的那根神經。按照傳統的慣例，每年年末都是房企沖刺銷量的時期。大家也習慣在年末這段時間“撿漏上車”。

但究竟有沒有真正撿到便宜我們還是要用數據說話。

今天我們用克而瑞河南區域新出爐的鄭州樓市數據來看一看，2020年即將收官，鄭州的房價到底降了沒，市場又有哪些新變化。

最佳上車時機已過?你抓住了嗎?

很多等待鄭州樓市降價的朋友們可能要失望了。

從克而瑞河南最新公布的數據來看，雖然經歷了樓市調控和疫情，但許多人期待的降價潮并沒有降臨鄭州市場。

數據顯示，2020年11月大鄭州主城區成交均價為15257元/㎡，相較上月15409元/㎡的價格，每平僅僅下調152元，主城區的降價幅度十分有限。

統計區域為鄭州主城區(鄭東新區不包含白沙板塊);數據來源：CRIC咨詢決策系統

從1-11月的成交價格曲線來看，鄭州主城區成交均價最低的時間出現在今年上半年。1月、3月以及5月上車門檻都相對較低。

5月后鄭州市場價格便穩定回升，整體成交價格要高于去年同期。與去年11月相比，鄭州商品住宅成交均價上漲了1566元。這意味著同樣一套100㎡的房源，一年間購房成本增加超15萬。

而備受矚目的環鄭區域，商品住宅的成交均價則在8216元/㎡，相較上月每平降價189元，環比下降了2%。降幅要略大于主城區。

數據來源：克而瑞河南區域

市場基本面穩定向好

再看下鄭州市場的供求和庫存情況。

2020年11月鄭州商品住宅供應135.51萬㎡，環比上漲了87%。成交量88.58萬㎡，環比降低5%。整體市場依然供大于求。

統計區域為鄭州主城區(鄭東新區不包含白沙板塊);數據來源：CRIC咨詢決策系統

受成交影響，鄭州的庫存也略微有所上升，從973.40萬㎡上升至1020.32萬㎡。去化周期相對比較穩定，維持在11.5個月，市場面穩定向好。

分區域看，11月商品住宅市場管城區供應39.64萬㎡，占總供應的29%，位居各區域供應首位。

金水區市場熱度則相對較高，以成交15.61萬㎡的成交量位居第一。統計區域為鄭州主城區(鄭東新區不包含白沙板塊);數據來源：CRIC咨詢決策系統

改善產品上漲

2020年11月仍然以省內客戶為主，成交占比80.1%，環比上月明顯下降;鄭州市區客戶占比16.6%，省外客戶占比上漲，占比3.3%。

剛需市場情況下，80-100㎡剛需產品為成交絕對主力，30-50歲剛需客戶為主要購買力，占比48%;其次為20-30歲和50-60歲客戶占比分別為23%，成交年齡段更加集中。

分面積段看，剛需占比下降，80-100㎡剛需產品成交占比為34%，改善120-140㎡(20%)成交占比上漲，終極置業180 ㎡ 以上(5%)產品成交占比上漲。

其中剛需80㎡以下產品價格下降明顯，均價為13088元/㎡;剛需80-100㎡產品均價約13524元/㎡;100-120㎡剛改產品均價約13933元/㎡，降幅最小;120-140㎡以下產品均價約13890元/㎡;140-180㎡以下產品均價16893元/㎡;180㎡以上終極置業產品均價約24717元/㎡。

最后的話

總的來說，2020年11月盡管主城區和環鄭地區成交均價都有所下調，但下調幅度并不大。 就主城區而言，自今年5月以后鄭州主城均價便穩定回升，整體價格全年呈現上漲態勢。11月均價較去年同期環比增長了近13%。 此外，從市場結構來看，剛需占比下降，改善產品出現上漲。鄭州的改善需求正在釋放。截至目前來看，今年最適合上車的時間出現在上半年的1月、3月和5月?，F在離2021年已經不足半月，房企即將面臨期末大考。有需求還沒有上車的旁友們可以重點把握下最后半個月。

關鍵詞： 鄭州