為了落實“房住不炒”，北京市近期改變了三宗土地的競拍規則，一種新型共有產權房——共有產權商品房即將誕生，該類房屋五年內不得出售，購房人購買時只需要支付個人比例的房款，五年后可以再上市交易，到時政府只按產權比例收回原值房款。

由于三宗地塊擁有良好的區位優勢，有業內人士分析，土拍時也許將誕生全國首個共有產權豪宅，其中海淀樹村兩地塊或將達到10萬+的售價水平。

共有產權商品房出現

2020年12月31日，在北京市規劃和自然資源委網站上，發布了對北京市海淀區海淀鎮樹村棚戶區改造B-1南地塊R2二類居住用地、北京市海淀區海淀鎮樹村棚戶區改造B-1北地塊R2二類居住用地、北京市朝陽區金盞鄉小店村3005-08地塊R2二類居住用地，共3宗地塊掛牌文件修改、補充有關事項。

文件規定，宗地設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報政府持有商品住宅產權份額程序。同時，宗地設定有政府持有商品住宅產權份額預設份額，當現場競報政府持有商品住宅產權份額達到設定的預設份額時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

而在此前這三宗土地的出讓公告中，出讓規則中約定，“當競買報價達到土地合理上限價格時，不再接受更高報價，轉為現場競報企業自持商品住房面積比例程序。”在地價達到上限后，宗地出讓規則從競報“企業自持商品住房面積比例”到“政府持有商品住宅產權份額”，三宗地塊的屬性也從普通商品房轉變為共有產權商品房。

上述文件也明確，通過競報政府持有商品住宅產權份額，購房人持有的產權份額為扣除政府持有商品住宅產權份額后的產權份額，該類住房屬于政府與購房人按份共有產權的商品住房。

為什么土地競拍規則會做出如此改變呢?和碩機構首席分析師郭毅在接受《華夏時報》記者采訪時表示，政府的邏輯是，不希望這三塊地競拍溢價過高，本著不出地王的原則，政府將與未來購買這些房產的業主們共享產權，所以說這三宗地塊并不是保障房，而是商品房。政府與業主各占多少產權比例、誰多誰寡，就看開發商們如何競報了。

同傳統共有產權房存在巨大差異

運營邏輯上，本次新推出的共有產權商品房與傳統的共有產權房有諸多差異。在銷售對象上，此次三宗地塊建成后的住房，將面向符合北京商品住房限購政策的家庭銷售，而并不需要滿足“家庭名下需無房，或單身年滿30歲”等要求。

在價格方面，共有產權商品房自然會明顯低于周邊普通商品房，該類住房上市時，報價不能明顯高于周邊在售項目價格，購房人只需支付持有產權份額的購房款。郭毅表示，政府無論擁有多高的產權比例，也只做一位靜悄悄的持有者，購房者按照自己擁有的產權比例來支付房款即可。比如一套總價1000萬的房子，政府持有20%的產權比例，購房人只需要支付800萬就能拿下。

文件規定，5年限售期滿后，購房人再出售該房子，政府只按產權比例收回原值房款。這與傳統的共有產權房的規定“5年限售期滿后，購房人再出售該房子，只可以轉售給同樣具備購買共有產權房購買資格的購房者，且政府保留原有比例房屋產權”相比較，政府將溢價部分留給了房屋所有者。

文件還規定，再次交易后，購買人將獲得100%產權，自動轉為普通商品房，而此前的共有產權房如果轉為普通商品房，需首先自購政府產權部分，這極大地降低了購房者對于共有產權房再次出售時，政策、價格不清晰等問題的擔憂。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄告訴《華夏時報》記者，官方此次推出的共有產權商品房屬于新的嘗試，有效降低了購房者的經濟負擔，對于剛需購房者來說是一個利好。購買之后5年內不得轉讓的規定，旨在抑制投機炒房行為，是對“房住不炒”的落實，體現了官方對地價和房價的合理指導，防止土地市場出現過熱現象，引導房企進行的理性競爭。

傳統共有產權房不會被取代

由于上述三宗地塊擁有者良好的區位優勢，起始樓面價已然不低，有業內人士分析，土拍時也許將誕生全國首個共有產權豪宅。

郭毅分析，海淀樹村兩地塊北接海淀上地信息產業基地，中關村軟件園、航天城等科創產業園區均在車行10分鐘范圍內，南隔五環路與圓明園相臨，周邊上地實驗小學、上地實驗中學、清華附中、北京體育大學形成了強大的教育資源矩陣。海淀五環邊的上一個商品住宅新盤是2014年入市的，收官時房價已達10萬+。而樹村兩地塊的起始樓面價已經達到6.7萬元，等到銷售時單價10萬以上，懸念不大。

“預計金盞地塊的房價也不會低于8萬元”，郭毅分析，朝陽金盞是朝陽區規劃的國際合作服務區，計劃圍繞第四使館區打造對外開放新高地，成為第二個“三里屯”。相比成熟的上地，金盞的未來存在著不確定性，如果城市規劃能夠逐步落地呈現，勢必會煥發出巨大的價值能量，但如果推進遲緩，也會相應影響到項目的價值增長速度。金盞地塊的起始樓面價為5萬元，就算零溢價成交，房價也會超過8萬元。

值得注意的是，本次共有產權商品房的范圍僅限于這三宗土地，目前來看，并不會取代原來共有產權房的地位，北京市的共有產權房也有著自己的供應節奏。郭毅分析，這三宗地塊可能是北京在試點新的土地出讓方式，在土地出讓中競報政府持有商品住宅產權份額，并不意味著共有產權住房的原有政策發生了改變，過去的保障房的共有產權房依然會按照過去的政策去施行。

關鍵詞： 北京