2021年初，22座重點城市先后出臺供地“兩集中”政策(即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動)。這是繼“三道紅線”“兩道紅線”等金融監管措施后，房地產調控在土地市場的又一重要措施。在此背景下，房企應如何應對。

TOP30房企重倉22城

杭州最受青睞

實際上，出臺“兩集中”政策的22城，均為核心一二線城市，是經濟最發達、產業結構與人口規模最具吸引力的地區，住房需求旺盛。

據中指院統計數據顯示，2020年，上述22城商品房銷售面積占全國的比重為24.3%;銷售額占全國商品房銷售額的比重為39.9%;住宅用地出讓金占全國住宅用地出讓金的比重為37%，占比均近四成。

與此同時，上述22城亦是TOP30企業重倉布局的城市。

中指院數據顯示，2020年，TOP30企業在上述22城拿地金額占企業總拿地金額比重為56.5%。

從具體企業的拿地規模來看，2020年，保利發展在22城拿地金額最高，達到1300億元;萬科、龍湖、華潤、中海、招商蛇口、綠城等企業均超900億。

從具體企業的22城拿地金額占比來看，濱江集團最高達到94.7%，遠洋、合景泰富、龍湖、招商蛇口、奧園、中海等企業占比超過70%。

“上述企業在22城戰略布局較為集中，未來將成為22城的重要參與者。”據中指院相關負責人介紹，而在22城中，杭州、北京、蘇州、廣州、上海等城市較受百強TOP30房企青睞。

從具體城市拿地金額來看，2020年，百強前三十企業在22城中杭州拿地金額最高，達到1881億元，占其在22城總拿地金額12.8%;北京、蘇州、廣州、上海等城市拿地金額均超1000億元。

市場周期或被重塑

合作開發比重或進一步上升

在業內人士看來，“兩集中”的供地政策或將重塑房地產開發市場周期。

招拍掛方式需高額的保證金、土地出讓金，客觀上集中供地將分流企業資金，熱點宅地的溢價率或將回落。地價回歸理性預期有助于房企利潤率得到邊際改善。

“面對單次大量供地時，需要企業對城市發展趨勢及板塊價值進行科學研判，若集中跟進多個地塊，也需要投拓人員更加高效的分析能力。”中指院相關負責人表示， 22城多為房企的戰略布局城市，供地節奏趨同背景下，房企需對不同區域及城市的潛力、競爭環境進行精準研判。

據一位頭部房企投拓相關負責人透露，以往企業通過研判城市運行周期，希望實現逆周期拿地，但集中供地可能打亂市場現有周期，后期投資邏輯的建立有待進一步觀察土地集中供應后市場實際反饋。

“集中供地客觀上還將分散企業資金，有利于平抑土地市場熱度，穩定土地市場預期。”上述人士稱，集中供地必然會帶來項目的集中入市，為住房供應帶來穩定預期，一定程度上將平抑房價上漲壓力，有利于實現“穩地價、穩房價、穩預期”的政策目標。

就企業而言，除在上述22城之外，仍有空間。

“為了避免集中供地帶來的不確定性，企業可適當關注22城之外的其他核心城市及發達城市群三四線城市，分散風險。”中指院相關負責人稱，集中拿地資金壓力較大，同一時間段操作數個項目，對經營人員提出了很高的要求。因此，企業可以加大相互合作，既能分散資金壓力和項目風險，又能實現互利共贏。

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