“不做房地產(chǎn)加工廠”的海南距離真正的“去地產(chǎn)化”還有一段距離。
2018年開啟自貿(mào)區(qū)(港)建設(shè)時(shí)，海南便著意剎住房地產(chǎn)的喧囂和躁動(dòng)。從2018年4月的全域限購，到2020年的現(xiàn)房銷售和宅地供應(yīng)收緊，海南一步步成為全國樓市調(diào)控最嚴(yán)的區(qū)域之一。
不過，海南樓市仍熱度不減，暗度陳倉者不止。抄便道曲線入場的購房者，想方設(shè)法沖破調(diào)控限制的中介，捆綁銷售、價(jià)外加價(jià)的房企，催生一幕幕購房亂象。
整治也一直在路上。3月8日，海南發(fā)布《2021年房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治工作方案》(以下簡稱為方案)，將開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、購房人列為重點(diǎn)整治對象。近日，海南三亞、澄邁等市、縣相繼通報(bào)專項(xiàng)整治情況，違規(guī)的房企、中介、購房者被分別予以停止網(wǎng)簽、停業(yè)整頓、5年內(nèi)不得再購房等處罰。
不過，時(shí)代財(cái)經(jīng)在采訪中發(fā)現(xiàn)，打擦邊球的現(xiàn)象仍屢禁不止，海南房價(jià)也在反彈回升，海口和三亞的新房、二手房價(jià)格已連續(xù)10個(gè)月環(huán)比上漲。“不做房地產(chǎn)加工廠”的海南距離真正的“去地產(chǎn)化”還有一段距離。
樓市專項(xiàng)整治重錘落地
4月28日，三亞住建局通報(bào)違規(guī)銷售和購買商品住房專項(xiàng)整治情況。通報(bào)稱，三亞中偉物業(yè)發(fā)展有限公司明知購房人無購房資格、仍與其簽訂認(rèn)購書并收取房款，暫停網(wǎng)簽一個(gè)月;三亞廣興實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司、三亞碧海錦晟酒店管理有限公司、三亞恒合融醫(yī)院投資管理有限公司、三亞海泰投資管理有限公司等4家房企業(yè)在銷售過程中未對購房人購房資格做基本審查，暫停四家企業(yè)在售項(xiàng)目1個(gè)月網(wǎng)簽。
違規(guī)的中介和購房者也被列入處罰名單。因違規(guī)出租在建房源且違規(guī)開展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，海南豪居房地產(chǎn)策劃有限公司被停業(yè)整頓5個(gè)月;違規(guī)為無購房資格人員提供中介服務(wù)的三亞德佑三亞海營業(yè)部被責(zé)令停業(yè)整頓3個(gè)月，并暫停網(wǎng)簽資格;18名明知不具備購房資格仍違規(guī)購房的購房者，5年內(nèi)不得在三亞市購房。從18名違規(guī)購房者身份證信息看，12人來自東北。
三亞的專項(xiàng)行動(dòng)開始于3月23日，由三亞市住建局、人才發(fā)展局、稅務(wù)局、發(fā)改委、公安局等多部門聯(lián)合行動(dòng)。這也是對《海南省2021年房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治工作方案》(以下簡稱“《工作方案》”)的落實(shí)。3月6日，為規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，營造海南自由貿(mào)易港良好的營商環(huán)境，海南在全省開展房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治工作。
專項(xiàng)整治分企業(yè)自查自糾(3月8日—3月15日)、市縣開展全面檢查階段(3月16日—4月30日)、省級主管部門組織督查(5月15日前)、工作總結(jié)(5月底)等四個(gè)階段。據(jù)公開報(bào)道，《工作方案》下發(fā)以來，澄邁已于4月8日通報(bào)檢查情況，對13家未登記備案卻從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)予以整頓并限期備案。
省會海口的整治力度更大。3月起，海口開始為期一年的房地產(chǎn)市場整治，分為集中整治(3月1日至5月31日)、鞏固和常態(tài)整治(6月1日至12月31日)兩個(gè)階段。海口市住建局聯(lián)合各執(zhí)法部門成立6個(gè)排查整治工作組，重點(diǎn)對在建、在售以及投訴舉報(bào)較多的商品住宅項(xiàng)目違法違規(guī)行為開展排查整治。
違規(guī)亂象屢禁不止
早在今年1月中旬，海南就曾重點(diǎn)整治過房地產(chǎn)市場亂象，對一批涉嫌價(jià)外加價(jià)、無證銷售、向不符合購房條件人員出售商品住房等違規(guī)行為的項(xiàng)目，予以暫停網(wǎng)簽、暫停受理預(yù)售許可等處罰。
“保持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松、政策不走樣”的政策壓力下，房產(chǎn)中介面對線上購房咨詢開始謹(jǐn)慎起來。一位近期離職的三亞房產(chǎn)中介周昭(化名)對時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，“目前正在嚴(yán)查代辦落戶、代繳個(gè)稅的違規(guī)行為，中介怕遇見‘釣魚執(zhí)法’，不是很確定身份和購買意愿的客戶就不接了。”
周昭介紹，之前對不具備購房資格的購房者，開發(fā)商有代繳個(gè)稅的渠道，手續(xù)費(fèi)約1.3萬-1.4萬/人，但客戶要自行承擔(dān)個(gè)稅費(fèi)用，且只能全款買房。“購房合同照常簽、交完錢就能簽，交房、入住等都沒問題，只是網(wǎng)簽要等個(gè)稅繳滿兩年后。現(xiàn)在海南都是這樣做的，只要找大開發(fā)商買，基本都有保證。”
落戶的手續(xù)費(fèi)也悄然抬升。周昭稱，現(xiàn)在不能落戶在三亞、可以落在海口，有學(xué)歷的人手續(xù)費(fèi)最低七千、一般一萬左右。“三無人員”(沒學(xué)歷、沒工作、沒職稱等)手續(xù)費(fèi)以前六萬左右，現(xiàn)在大概需要十一、二萬。
海口一中介夏天(化名)則對時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，個(gè)別違規(guī)情況可能存在，但基本對不具備購房資格的客戶都不敢接了。如果房款不夠、首付不夠，“捷徑”則被堵死。
從海南省樓市專項(xiàng)整治方案看，前期的自查、檢查工作基本告一段落，但頂風(fēng)作案者亦然存在。三亞一中介黃然(化名)稱，其老板注冊了一家提供代辦落戶、代繳個(gè)稅的公司，“方便客戶買房，當(dāng)然也想賺這個(gè)錢，‘肥水不流外人田’嘛。拿到合同后就可以買房、裝修、入住了，網(wǎng)簽要等繳個(gè)稅滿2年后。”據(jù)其介紹，服務(wù)費(fèi)為1.5萬/人，購房者每月15-20號轉(zhuǎn)賬5528元到公司賬戶，次月10號以工資的形式退還5508元，扣掉的20元為代繳的個(gè)稅。
海南樓市潛在的需求是導(dǎo)致亂象屢禁不絕的根本原因。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年3月，海口、三亞一手房價(jià)格環(huán)比分別上漲0.3%、0.7%，海口和三亞的新房、二手房價(jià)格也自去年6月以來連續(xù)第10個(gè)月環(huán)比上漲。
而據(jù)易居研究院近日發(fā)布的《海南全域限購三周年評估報(bào)告》顯示，今年3月，海南開發(fā)投資增速首次強(qiáng)于全國數(shù)據(jù)，海南為29.4%，全國為25.6%。今年一季度，海南房價(jià)漲幅為11%，超過全國8%的水平;三亞3月一手房價(jià)格為34022元/平方米，達(dá)2018年9月以來的最高值。
去地產(chǎn)化，讓樓市熄火，海南或許還有一段路要走。
